「子房兄，為了符合金管會要求最低收益率1.875%的規定，很抱歉這棟老建物目彰化會計師推薦前市值太高，你們提出的租金我們沒辦法送件。」壽險公司不動產部主管K說，緩緩地退回我的提案書。「其實我們也很想做資產活化，但目前資產重估結果價值這麼高，即使大家都出不起這樣的高租金，但依規定還是沒有辦法。」K攤了攤手，規定就是規定，誰叫現在房價這麼高？
順應政府推動租賃專法的訴求，我跟知名包租公律師蔡志雄合作成立的長租公寓公司，也為了提供大台北租屋族優質的居住環境，積極探求與壽險公司、資產管理法人、甚至建商餘屋合作的可能性。只是，當大家把自家的高房價擺進來算盤一打，再對照市場實際付租行情的可行性，投資報酬率都令人搖頭。
「反正房屋持有成本很低，空著就讓它空著吧，等市場景氣回來再賣。」這是我聽到這些房東們大部分的回覆結果。
最近的大新聞，六福皇宮也成為高房價下的犧牲者。攤開手邊六福的營運財報，2017年平均房價約6128元，住房率67%，全年總營業額達13億左右。比較房間數約是六福皇宮1.5倍的台北遠東香格里拉酒店，全年總營業額也約在15億左右，表示六福皇宮的營運績效還不錯。只是台北遠東香格里拉酒店是遠東集團自有資產，六福皇宮碰上被資產重估逼著調漲租金的壽險房東，只有含淚開記者會準備熄燈一途。
我從小就對會計很有興趣，因為我姑姑就是一名會計，每次看他台南會計師推薦快速按計算機的樣子，就覺得她很帥，而且她對每一筆帳目都很清楚，記性超級好，對數字十分敏感，好像出身就是為了會計而生的人，因為小時候對他的崇拜，我在高中就選擇會計應用科，開始我的會計人生，一開始的確覺得壓力很大，但是真的有種提早進大公司的感覺，我們老師剛好有認識四大會計師事務所的朋友，有機緣帶我們去觀摩一圈，讓我們看到他們實際工作的樣子，跟我們在學校做考卷對比落差太大太大了，會計師推薦給我們書籍，我馬上就去買回家研讀，發現的確跟學校課本比起來更符合企業的需求，報表的應用還有Excel的巨集都是學校不會教到這麼深入，應該說學校教的都還是手寫的練習，但是會計師他們大量的使用會計系統跟Excel進行運算與切傳票作業，這點還是讓我感受到科技的進步，當然在學校學習就是基礎，但是如果沒有會計師推薦的書籍加持，我可能還以為他們都一直在手寫傳票，也許一些小公司還是手寫傳票，但科技在進步，如果要更有效率還是要善用工具。
如果說，不動產是「產業的容器」，那麼「容器的成本」就是產業能否持續發展的關鍵。比如當花園裡的容器只剩精美的花瓶可選擇，沒有木造的器皿。除了高貴的花朵配得上，其他植栽只能黯然退場。等有天當高貴花朵也凋謝的時候，整個花園可能就空蕩蕩了。不動產也是，現在許多精華店面只剩娃娃機商可以出得起高租金，等娃娃機潮退卻之後，想見整排店面又是徒留一片蕭條。
工業區土地也碰到此問題，為何賴內閣政府一上台就提出「工業地強制買回」的政策，也是因應產業界面臨「工廠缺地」的困境。因為許多正常的工業區土地在標售時落入投資客的手中，隨著工業地價格水漲船高，投資客多等待高價脫手，既台北營登推薦不開發也不租地，成為閒置但高價的不動產。
當人們已無力負擔正常價格，中小型製造業被逼著往郊區彰化會計師推薦農地蓋違法工廠，想安養天年的退休族被逼著到後山蓋違法農舍，想創業的年輕人被逼著到後巷違法鐵皮屋開店，預算有限想在都市有一處棲身的北漂族被逼著住在頂樓加蓋樓房。然後，正氣凜然的政府拿著取締違法的大旗，為開出違法使用罰單沾沾自喜，卻對於後面形成的原因不聞不問。
如何開公司比較好？開工作室比較好？其實我們常在這兩個成立方式中來回選擇，要如何確定自己適合哪一種還是需要很多資料的參考。不過大部分我會建議成立公司對往後比較好，也很一勞永逸。成立公司有許多好處，你可以用公司名義借貸，貸款額度會比較高，如果你的資本額也屬於比較高的公司，可以貸款的金額也會跟著提高，如果因為投資失敗，也是由公司承擔，並非個人承擔，所以在環款的時候也會以公司為主，如果你有自己的生意跟自己的通路，想試著擴展，也是直接去成立公司比較好，你可以輕鬆貸款到金額外，未來擴展事業版圖時，也可以比較方便申請，不用再額外申請工作室，而工作室的好處是，方便便利，審核快速，開公司就不是一定要選擇的唯一方案了，如何開公司經營的好，不只是員工，更是所有團隊的努力，保持著樂觀跟體力，讓晚上更嗨更開心。
很多人常常會詢問說小本生意也要申請營登嗎？其實這是需要根據行號的營業額來做判定的，以商業登記來說，只要你是以營利為目的開店的都需要申請營登，除了《商業登記法》中提到的攤販、家庭農林漁牧業者、民宿經營者、每月銷售額未達營業稅起徵點者…等小規模商業，才不需要申請，而營業稅起徵點則需要依照《小規模營業人營業稅起徵點》法規來判定，例如：裝潢、廣告、理髮、加工產業…等為每月低於4萬元；買賣、製造、手工、新聞…等行業則是每月銷售額不達8萬元。只要沒有超過營業稅起徵點，就不會進行課稅。在稅籍登記（營業登記）的部分，會根據《加值型及非加值型營業稅法》規定營業人在正式營業之前就必須申請，但如果是在「自用住宅」進行理髮、美容…等家庭手工藝副業，沒有雇用人員也無營業牌號，且每月銷售額未達營業稅起徵點，就可以不用辦理稅籍登記（營業登記）。
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